Hoe Utrecht de leegstand aanpakt

Van alle grote binnensteden in Nederland draait het centrum van Utrecht het beste. De gemeente, die dit jaar 900 jaar stadsrechten viert, bouwt schouder aan schouder met centrummanagement en vastgoedeigenaren met succes aan de transformatie en bestrijding van de leegstand. Emiel Fonville, senior (beleids)adviseur Ontwikkelorganisatie Ruimte, Wonen en Economie Gemeente Utrecht, weet er alles van. “Je moet voor dit werk een visie hebben op de komende drie, vier jaar en snel kunnen schakelen.”

Groeistad Utrecht worstelt landelijk met zijn imago als destinatie. De stad wil meer zijn dan Domtoren, Nijntje en Broodje Mario. De kleinste van de grote steden promoot zichzelf nu als ‘gezondheidsmetropool’. Desondanks gaat het de jongste stad van Nederland economisch voor de wind als populairste bestemming voor dagjesmensen. Zeker sinds het nieuwe Hoog Catharijne gefaseerd uit de steigers is gekomen, profiteert de binnenstad van hogere bezoekersaantallen en meer tasjes. Het gerevitaliseerde overdekte winkelhart, dat volgend jaar 50 jaar bestaat, heeft onvermijdelijk geleid tot een heroriëntatie bij retailers. Veel grootwinkelbedrijven hebben sinds 2017 een tweede winkel geopend in de grote winkelunits van de shopping mall. Deze keuze leidde uiteindelijk tot een rationalisering van huurpanden in de oude binnenstad. Het bekendste voorbeeld is H&M dat de vestiging op de Oudegracht en eerder op de Steenweg heeft gesloten. De Steenweg heeft de afgelopen jaren veel grootwinkelbedrijven zien wegtrekken, waardoor het een schim is geworden van de drukbezochte winkelstraat voor de massa die het ooit was. De coronajaren gaf het extra duwtje met minder funshoppers en meer gerichte bezoeken. Daarbij is de loop- en kooproute richting Oudegracht vanaf Hoog Catharijne verschoven van Vredenburg naar de Lange Viestraat tot en met de Viebrug.

Nieuwe concepten

Het Koopstromenonderzoek (KSO 2021) toonde aan dat de binnensteden van de G4 sinds 2018 door corona deels hun positie als koopkathedralen hebben verloren. Met uitzondering van Utrecht centrum, die als enige de positie heeft weten vast te houden. Het vertrek van grootwinkelbedrijven uit het centrumgebied rond de Oudegracht biedt ruimte voor nieuwe huuronderhandelingen, en kansen voor andere retailers of merken met een vernieuwend concept. Partijen die naar verluidt tegen wel 30% lagere huur de ruimte krijgen om te ondernemen. De markt trekt sinds begin dit jaar aan met de komst van massaconcept TK Maxx, lifestyle brand Hang Eleven en Jack Wolfskin op de Oudegracht dat met haar grote panden een revival beleeft. Een deel van de winkelleegstand is ingevuld met complementaire horecaconcepten.

Vastgoed versnipperd

Het vastgoedeigendom in Utrecht centrum is echter enorm versnipperd, waardoor korte lijnen tussen ondernemers, eigenaren en stadsbestuur noodzakelijk zijn, om de invulling van panden te bevorderen. Schouder aan schouder met Centrummanagement Utrecht (CMU) en Vereniging van Eigenaren van Commercieel Onroerend Goed Utrecht Centrum (VCOC) werkt senior beleidsadviseur Economie Emiel Fonville al jaren hard aan het levendig en aantrekkelijk houden van de binnenstad. “Je moet de trends bijhouden en ontwikkelingen volgen. Combinatiebezoeken blijven in de toekomst belangrijk, waardoor je ook allerlei diensten kunt aanbieden. De openbare ruimte in de binnenstad wordt ook steeds belangrijker. Die is nu te veel ingericht op de bezoekersstromen en tasjes van vroeger. We moeten de openbare ruimte groener maken en meer verblijf toe staan, zeker als we wonen boven winkels mogelijk maken. Je moet voor dit werk dus een visie hebben op de komende drie, vier jaar. En snel kunnen schakelen met vastgoed, ondernemers en makelaars. Eerlijkheid gebiedt te zeggen dat we in eerste instantie niet zagen dat allerlei online concepten op dit moment een fysieke plek in de stad zoeken. Zoals My Jewellery, wiens verhuizing van de Oudkerkhof vorig jaar zomer ervoor heeft gezorgd dat de Choorstraat is opgeleefd.”

Overtuigingskracht

De leegstand in de binnenstad beperkt zich tot een aantal straten, stelt Fonville. “Het aantal bezoekers en omzetten in de binnenstad is de laatste maanden behoorlijk gestegen, dat krijg ik van veel ondernemers te horen. We krijgen veel aanvragen voor vergunningen binnen, vooral voor horeca, die we vanuit het bestemmingsplan niet kunnen plaatsen. Er is geen greintje leegstand op de Lijnmarkt (op korte afstand evenwijdig aan de Oudegracht, red.), waar voornamelijk zelfstandige winkeliers zitten. Op de Steenweg daarentegen is het zoeken om ondernemers te overtuigen hier met hun nieuwe initiatief te landen. Het zwaartepunt qua shoppers zat vroeger in het A-rondje rond de Steenweg. Daar zit tegenwoordig echt de uitdaging. Op die plek moeten we nadenken over een compleet andere invulling. We werken nauw samen met centrummanager Jeroen Roose van CMU. We zoeken en selecteren ondernemersinitiatieven die interessant zijn voor de Steenweg, waar de helft van het vastgoed zit bij grote vastgoedeigenaren en de andere helft bij kleine familiebedrijven.”

Emiel Fonville en zijn adviseur Albert Hutschemaekers (oud-directeur herontwikkeling stationsgebied) zijn druk bezig om de transformatie van vastgoed in de binnenstad van de grond te krijgen. “We willen snel nieuwe functies  als wonen en werken boven winkels mogelijk maken. Daarvoor moeten we vastgoed organiseren en activeren. We hebben veel vastgoedeigenaren in beeld, die niet verwachten dat de gemeente bij hen aan klopt met de mededeling: ‘Kan ik jou ergens mee helpen?’ Ze moeten snel aan hun boekwaarde gaan werken. Wat voorheen in de plint voor 90K per jaar werd verhuurd, gaan ze nooit meer krijgen, zeker niet in de Steenweg. Er zijn geen ondernemers meer die dat willen betalen. Eigenaren moeten hun geld meer boven de winkel gaan verdienen met drie, vier, vijf of zes wooneenheden die je kunt verhuren voor 1000 of 1500 euro in de maand. Daardoor kan de huur in de plint naar beneden. Dat is belangrijk om nieuwe ondernemerschap mogelijk te maken waardoor het interessant is voor de bezoeker. Dat is in het kort onze werkwijze.”

Maatwerk

In antwoord op de leegstandsproblematiek is Utrecht tijdens de pandemie begonnen met het project Morgen Mooier Maken. Een initiatief van CMU, gemeente Utrecht, de vastgoedeigenaren VCOC Utrecht Centrum en Utrecht Marketing om ondernemers te helpen met een passend pand en bemiddeling met vastgoedeigenaren en makelaars. Het uitgangspunt is dat naast winkels er ruimte komt voor horeca, werk- en ontmoetingsplekken, diensten, ontspanning, groene verblijfsruimten, kunst en cultuur of sport. Het draait om maatwerk: het ondernemersplan moet passen bij de ambities die er voor de panden aan de Steenweg, Bakkerstraat of Lange Elisabethstraat liggen. Onder bepaalde voorwaarden worden er subsidies vanuit de gemeente verstrekt.

“We hebben in 2021 zes geschikte en meer structurele initiatieven ontvangen, die we ook hebben getoetst. Dat deden we één keer in de drie maanden en van de zes hebben er drie subsidie ontvangen. De subsidieregel hebben we in eerste instantie gekozen voor straten die het moeilijk hebben, zoals Steenweg, Bakkerstraat en Achter Clarenburg een plek waar niemand meer wandelt omdat de oude uitgang van Hoog Catharijne in onbruik is geraakt. We hebben begin dit jaar de pilotsubsidie van drie ton uitgebreid met straten als Vinkenburgstraat en Zadelstraat. De toetsing is aangepast. Ook voor dit jaar zit er weer drie ton in de pot en krijgen we regelmatig nieuwe initiatieven binnen. We proberen nu binnen twee weken na aanvraag te toetsen of het concept de subsidienorm haalt.”

Nieuw publiek

Emiel Fonville geeft twee bijzondere voorbeelden die door de gemeente naar subsidie zijn begeleid. Vintage kledingwinkel Kilo Kilo, dat er om bekend staat hun spullen per kilo te verkopen, verhuisde in november 2021 naar de Steenweg in het hoekpand van ASR waar jarenlang de H&M zat. “Een formule die ook optredens geeft, deejays en jonge ontwerpers van Hogeschool voor de Kunsten Utrecht (HKU) uitnodigt, en demonstraties geeft over kleuren en hergebruik van kleding. Een tegengewicht tegen de fast fashion in Hoog Catharijne. Er loopt nu in de Steenweg een heel nieuw publiek: alternatief, jong, druk, altijd in groepjes. Voor ons was het geweldig om te zien dat ze een nieuwe doelgroep naar de binnenstad trekken. Kilo Kilo werkt met communities en gebruiken Tiktok en Instagram om met hun publiek te communiceren.

Daarnaast proberen we ook Utrechtse makers te organiseren. Dat doen we samen met Suzan Bekking, die op hoog niveau keramiek maakt en les geeft aan HKU. Samen met vijf andere Utrechtse makers uit Vechtclub XL kwam ze met een bedrijfsplan. We hebben eind vorig jaar hun concept STILL uitgeprobeerd op de Steenweg. In de winkel vond je een combinatie van verschillende ambachten uit onze stad, zoals handgemaakt keramiek, slow-fashion, fotografie, duurzame sieraden en leren accessoires. Op 1 juli beginnen ze met hun concept in een leeg winkelpand om de hoek van Steenweg en Choorstraat. Naast STILL is ook theewinkel ATAY begonnen, waar het draait om storytelling, podcast opnames, ondersteunende horeca en verkoop van zelfgemaakte verse muntthee.” Er staat volgens de enthousiaste ambtenaar nog meer op de rol. Na de zomer opent Schering & Inslag van een Nederlands textielmerk dat duurzaam beddengoed gaat verkopen in haar concept store. Maar ook een kennisexpositie en een wisselende galerie heeft waarin kunstenaars uiting geven aan het thema Textiel en Duurzaamheid. “Wat al deze concepten gemeen met elkaar hebben, is dat ze niet monofunctioneel zijn. Er wordt meer gedaan dan alleen winkeltje spelen. Er is ook iets te doen en te beleven. En ze stimuleren dat ondernemers uit de buurt elkaar gaan opzoeken en hopelijk de handen ineen slaan om gezamenlijk activiteiten te organiseren die de straten nog aantrekkelijker maken.