Hoe functioneert jouw winkelgebied?

Toenemende leegstand, stijgende online bestedingen, vergrijzing onder MKB-ers en veranderend consumentengedrag zijn slechts enkele voorbeelden van ontwikkelingen die het functioneren van winkelgebieden momenteel flink opschudden. De coronacrisis heeft een aantal ontwikkelingen in een stroomversnelling gebracht, waaronder de nog sterkere stijging van het aantal online aankopen. Een groei van het aantal faillissementen in de retailsector valt te verwachten, waardoor de leegstand de komende jaren nog fors zal toenemen.  

De trends kennen we allemaal en de landelijke gemiddelde ontwikkelingscijfers in de retail worden breed bediscussieerd. Maar gelukkig is niemand gemiddeld; ook winkelgebieden niet. Dus geven landelijke cijfers vaak niet de feitelijke situatie in een winkelgebied weer. Lokale karakteristieken spelen een belangrijke rol in de mate van afwijking van het gemiddelde. Dit geldt vooral voor kleinere gebieden, waarvan het succes afhankelijk is van het functioneren van een klein aantal winkels. 

Maar wat gebeurt er nou precies in een winkelgebied? Hoe vitaal zijn (delen van) de winkelstraten en de individuele ondernemingen daarbinnen? Welke delen zijn kansrijk en welke kansarm? Waar liggen de komende tijd cluster- en transformatiekansen? Om te onderzoeken hoe winkelgebieden momenteel écht functioneren, zowel op individueel als op groepsniveau, kunnen winkelgebieden de ‘functioneringsscan winkelgebieden’ uitvoeren. 

Werkwijze functioneringsscan  

De klassieke marktanalyse focust zich op vraag en aanbod, koopstromen en brancheontwikkelingen. De data hiervoor zijn grotendeels beschikbaar via CBS, Locatus, koopstromenonderzoeken en branchegegevens. In de functioneringsscan gaan we ervan uit dat deze marktanalyse slechts één van de relevante aspecten is in het beoordelen van een winkelgebied. Daarnaast definiëren wij drie andere niveaus van inzicht: 

• De winkelstructuur en de straat(deel)situatie; 
• De karakteristieken van de individuele ondernemingen 
• De vastgoedsituatie. 

We gaan kort op deze thema’s in: 

Winkelstructuur: het functioneren van een winkelgebied en specifieke straten daarbinnen is sterk afhankelijk van de opbouw van het winkelgebied: waar zijn de trekkers gevestigd? Waar liggen de parkeerplaatsen? Is er een natuurlijk winkelrondje? Hoe hangen de winkel- en horecaclusters samen? Op straatniveau is van belang of winkelconcepten elkaar onderling versterken en in hoeverre leegstand een negatieve invloed heeft op de aantrekkingskracht. 

Individuele ondernemers: het maakt voor (met name kleinere) winkelgebieden veel uit wat het functioneren en toekomstperspectief is van de lokale winkelier. Is hij/zij bijna bij een pensioengerechtigde leeftijd? Wordt er overwogen te stoppen of te verkopen? Hoe is het huidig economisch functioneren van het bedrijf en wat zegt dit over de toekomst? Hoe zwaar wegen huisvestingslasten? Over het algemeen is deze info niet standaard bekend bij beleidsmakers, dus een gerichte enquête is noodzakelijk. Vertrouwelijkheid is daarbij essentieel om de respons te waarborgen. 

Vastgoedsituatie: via een vastgoedanalyse werken we aan helder inzicht in de courantheid van individueel commercieel vastgoed in het winkelgebied. Daarbij kijken we onder andere naar ligging, onderhoudsniveau en commerciële uitstraling. Op basis van een rekenmodel komen we tot een ‘courantheidsscore’ die we helder visueel op een kaart kunnen tonen. Op deze manier kunnen uitspraken worden gedaan over de toekomstige verhuurbaarheid en daarmee de grotere of kleinere kans op leegstand.  

Resultaten en impact 

De resultaten van de vier analyses kunnen op drie manieren worden weergegeven en benut: (1) via een functioneringsscore; (2) door middel van kaartbeeld en (3) via resultaten op individueel niveau.  

1. De functioneringsscore is een methode die door BRDG Advies is ontwikkeld, waarin variabelen uit bovengenoemde vier analyses (markt-, structuur-, ondernemers- en vastgoedanalyse) bijeengebracht worden in een gewogen gemiddelde. Met de functioneringsscore valt een ‘rapportcijfer’ te bepalen, dat weergeeft hoe het geanalyseerde gebied (per straat of per straatdeel) functioneert. Met behulp van de functioneringsscore kunnen zowel winkelstraten onderling als totale winkelgebieden met elkaar worden vergeleken.  
2. Kaartmateriaal zorgt voor snel inzicht in bijvoorbeeld de courantheid van panden, maar ook in de gebieden waar ontwikkelingen (zoals investeringsplannen of ambities om te stoppen) de komende jaren naar verwachting zullen plaatsvinden. 
3. De resultaten op individueel (ondernemers)niveau zijn een natuurlijke aanleiding voor concrete vervolggesprekken, tussen ondernemers en centrummanagers en/of gemeentelijke accountmanagers. Zo is het bijvoorbeeld voor een overheid of centrummanagement-organisatie interessant om in gesprek te gaan met ondernemers die een verhuis- of verkoopambitie hebben of willen investeren. Daarmee kunnen concrete kansen of probleemsituaties in een vroegtijdig stadium gesignaleerd worden en van een passend antwoord worden voorzien. 

Meerwaarde 

Doordat de ‘functioneringsscan winkelgebieden’ niet alleen naar de reguliere marktanalyse kijkt, maar ook naar de winkelstructuur én de ondernemerskarakteristiek én de vastgoedsituatie, ontstaat een rijk en breed beeld van de werkelijke lokale situatie in een winkelgebied. De functioneringsscan maakt vanuit verschillende invalshoeken inzichtelijk hoe het winkelgebied op individueel én groepsniveau functioneert. De resultaten uit de functioneringsscan vormen de basis voor het ontwikkelen van een instrumentarium om kansen en knelpunten van een antwoord te voorzien (bijvoorbeeld via stimuleringsregelingen, vastgoedontwikkeling, begeleiding van plannen en investeringen). 

Ruimtelijke ontwikkelingen zijn vaak lange en complexe processen. Het is dan ook waardevol om zo goed mogelijk te kunnen anticiperen op toekomstige situaties, in plaats van te moeten reageren op voldongen feiten (zoals winkelsluitingen). Door in een vroeg stadium informatie beschikbaar te hebben kunnen problemen, oplossingen en combinaties in beeld komen die anders onderbelicht zouden zijn gebleven. Dit geldt meer dan ooit in de coronacrisis, waarin perspectieven van veel ondernemers in korte tijd drastisch veranderen.  Met de informatie kunnen partijen, met name gemeente en centrummanagement-organisaties, concreet aan de slag.  

De functioneringsscan is ontwikkeld door Broekhuis Rijs & de Gier Advisering, kennispartner van DNWS. BRDG Advies heeft de functioneringsscan inmiddels ingezet in Winschoten en Groningen (in pilotvorm). Momenteel loopt een functioneringsscan in Zuidlaren.